​分離発注について

分離発注は「建築主様が建築会社の社長さん」になり自社を建築するのと似ています。

自分が建設会社の社長さんで、自社を建てることを空想してみましょう!

 

自社に設計の専門者が居て社長の要望を計画する、有能な庶務や経理の社員がいてコスト管理する、

また、経験多い施工管理者が工事工程や品質の管理を行う、社員には一定額の給料を支払っています。

専門の工事はそれぞれの専門業者や資材商社に直接発注します。

このように

建築会社が自社を建築する場合は、社員の給料も含めて「工事に必要な費用のみ」を払います。

いわゆる原価なので費用は安くなりますが、建築リスクや瑕疵については自己責任です。

 

これと同じ方法が「CM方式」での分離発注方式(ピュアCM)です。

 

もし、社長さんが自己責任リスクを負いたくないと考えれば、設計計画やコスト管理は自社で計画し

金額は原価のまま、下請けの建設会社に施工管理をプラスして一括丸投げで請負させることも出来ます。

この場合、工事は一括丸投げ請負ですので社長さんは自己責任リスクを回避できます。

この方法は設計計画やコスト管理は自社の責任です。

そこで弊社では

分離発注とまったく同じオープンに建築計画を進め(低コスト、オープンのメリットはそのまま)

設計やコスト管理、工事などの責任は一括した、弊社での一括請負で行なうことも可能です。

 

これと同じ方法が「CM方式」での「アットリスクCM」(オープンブック型一括請負)です。

<  分離発注メリット>


・品質を落とさずメーカーさんで言う原価が建築主様の建築費用になり建築に不要な営業費やなどが
排除され、合理化で低コストになるので要望が叶いやすい。
・設計者が設計から金額交渉、施工管理、アフター管理まで合理的に行うことで建築会社利益、中間マージン
などが削除され設計料等を入れてもハウスメーカーさんより低コストが期待できる。
・メーカー下請業者と同じ専門業者に直接契約するためクローズ部分がなくオープン、高い透明性。
・一括請負でのメーカー売価にクローズして含まれる営業費販促費などは削除される
 
 <分離発注デメリット>


・建築主様が建築会社の社長さんになるのと同じなので瑕疵や工事リスク、

不足、計画漏れ、不確定リスク完成後の瑕疵対応や管理などに自己責任リスクがある

(一括請負を選択した場合はリスクなし)
・分離発注は基本的に直接発注なので営業マンはおらず営業サービスはない
・分離発注は責任も分割、瑕疵原因追求や責任の取らせ方に専門的知識が必要(CMの場合は専門管理)
・分離発注はセルフビルドと同じで施工管理や資金計画、業者見積、金額交渉、支払い管理など様々な
管理知識が必要で素人ではかなり難しい(CMの場合は専門管理)
・融資などに知識と経験が必要、自己資金があれば問題ありませんが、分離発注は融資方法が難しく専門的
知識が必要です、分割契約した業者支払方法も複雑になります(CMの場合は専門管理)
・建築家や設計者が施工管理やコスト管理に不慣れな場合は難しい

​分離発注Q&A

Q=「設計事務所、ハウスメーカーどっちが良い?」

A=ハウスメーカーは販売重視の為、建築セールスポイントと営業など顧客サービスが充実しています。
設計事務所は販売が基本ではないためサービスは少なく、その分建築に必要な提案、デザイン、構造、性能の設計とその監理・監視を行なう専門能力を持つことが特徴です。


Q=「設計事務所を入れると良いのはわかっているが高額になるのでは・・・」

A=確かに高額になる事務所もありますが、私たちの事務所には営業がいなく、施工は設計者がクラウド管理ソフトを用い合理的に自社管理しており、設計を入れても同規模の建築会社様と同じ建築費用です。


Q=「分離発注方式は低コストと透明性が魅力だけど、自己責任リスクが気になる・・・」

A=私たちは必ずしも分離発注が専門というわけではありません。
ガラス張り業務が設計事務所の理念であり、その方法として分離発注方式を数多く実績しました。
リスクの対価としてコストに多くの実質メリットがあることが実績されておりますが、気になる場合はすべてオープンにした状態での一括請負も可能です。


Q=「設計事務所は仕事を選ぶ・自分本位のデザインをすると聞いたことがある・・・」

A=私たちは設計者ですので自分が一番良いと提案する設計はあります。
しかし住宅や商業案件の場合、住む又は利用するのは依頼主様本人です、私たちはこのことを重要視し依頼主様に沿った提案をします。
また依頼主様リスクを減らす為、初期計画(プラン、概算)は費用がかかりません安心してお声掛けください。